前阵子，我们楼市温州发布《七都、南湖、黄屿、瓯中区，谁才是“真生活”？》（点击左侧链接查看）一文，比较了几个房价“2万+”新区的生活。或许不少市民认为，只要房价上了“3万+”，生活一定是便利的。但很多时候并非如此。比如滨江商务区和中央绿轴区域，其作为城市重点建设的都市功能区域、形象亮点区块，本应有着更高品质的生活体验，但目前好像还没有。作为最近几年的热点板块，这两个板块到底有什么优势？又有什么短板呢？这次我们聚焦它们，做一次深入的探访。
滨江CBD核心区
滨江商务区大致分为CBD核心区（现香格里拉大酒店、金融集聚区等）、西翼（老港区）、东翼（桃花岛）。
其中，西翼老港区的新盘大多还在建设中，且有万象系商业综合体及相关街区式商业，大家非常放心。然而，CBD核心区及东翼桃花岛，并没有想象中那么好。
先看CBD核心区，这里的滨江万象天地、鹿城公馆刚刚交付。两个项目共4个地块，围绕万象公园南北布局，呈现开放式、街区式，以符合CBD核心区特征。然而，滨江万象天地对部分市政道路设置了隔离桩，以阻拦车辆进入。
用隔离桩阻拦车辆进入市政道路的滨江万象天地
由于周边商务楼以金融机构为主，底商大多用作其营业厅，再加上部分商务楼原规划的底商改为市民中心，导致CBD核心区商铺严重不足，滨江万象天地、鹿城公馆的底商，成为该区域仅有的商业设施。
滨江万象天地断头路沿线的空置商铺
然而，这些底商仅有沿望海路沿线基本开满，除了一家十足便利店、一家文印店外，其余商铺均为服务于装修与建筑工人的廉价餐厅，以及中介机构、装修材料门店，与滨江商务区的整体定位不相匹配。
滨江商务区内现有的商户
望海路以西、万象公园两侧的沿街商铺，因道路被设置隔离桩、前方为断头路，基本空置。基本是少量营业的商铺，也因位置原因，需另在路口设置临时指示牌。
商铺外的临时指示牌
当前，CBD核心区整体上仍是大片工地的感觉，大量道路尚未完工、尚未通车，甚至已通车道路尚未验收，人行道细节未完善，违章停车、建筑垃圾堆放等现象普遍，连基本上的城市面貌都做不到，更谈不上CBD的商业、商务氛围。
“工地感”十足的滨江商务区
不仅如此，滨江万象天地、鹿城公馆底商均为分割销售的私人产权商铺，很难引进知名品牌。当周边城市环境与氛围尚未形成，自然难以诞生高档商业。
鹿城公馆沿街底商
当然，自今年滨江大排档开业后，在滨江CBD吃顿正餐、夜宵喝点啤酒撸个串，倒是不愁没地方了，只不过种类较为单一，均为海鲜、炒菜、烧烤类，另有少量传统美食。
接下来，CBD绿廊一期及城市阳台即将完工，底下含少量商业设施，金融广场正在建设中。待这些项目建成，CBD核心区有望弥补高端商业的缺失。更重要的是，最基本的道路应尽快完工，以城市管理形成城市氛围。
建设中的金融广场、CBD绿廊一期
桃花岛片区
这里是滨江商务区东翼，围绕体育休闲公园布局了大片住宅区。
其中，在体育休闲公园以北，珑悦、学院十一峯已相继交付。这两座小区周边的道路已较为完善，不像滨江万象天地、鹿城公馆周边那么“工地感”，但却有很明显的孤岛感。
珑悦、学院十一峯
为什么他们会成为孤岛？北侧一路之隔是CBD核心区，却是七都大桥引桥部分，对区域有着明显的隔离。西侧一路之隔是新田园，但仅仅是住宅区，以围墙为主，商业非常少。
被围墙、绿地、河道包围的珑悦、学院十一峯
更重要的是，学院十一峯、珑悦两座小区，均被围墙包围，且东侧为瓯江，南侧为河道、山体公园，没有一间商铺。
南侧山体公园看珑悦、学院十一峯
真正的社区商业基本位于聚源路沿线，距离学院十一峯最西侧直线距离约米，距离学院十一峯、珑悦两座小区大门直线距离分别约米、1公里，步行距离更长。那么，他们最近的生活，要走出近1公里甚至更远。
新田园的社区商业
相比较之下，体育休闲公园以南的外滩首府、江岸景苑、天麓，形成一大片住宅区，中间道路两侧设置了一定量的底商，也有一座社区商业，有形成商业街区的条件。
不过与CBD核心区类似，几个小区之间的瓯江峯汇尚且还是工地，部分道路也尚未建成、还是断头路，导致该区域同样有“工地感”。其中，天麓底商仅开设少量了商铺、大量空置。
天麓沿街底商
外滩首府东侧、南侧均为沿街商铺，西侧江岸景苑南侧自带社区商业。然而，这些商业均被浓密的绿地所遮挡，沿街无辨识度，大大降低了其商业的存在感与商铺价值。
被绿化遮挡的商业
建设中的瓯江峯汇，拥有较大规模的商业，近期也成功签约了溢奇桐梦艺术中心、捞鲜牛、永丰超市，今后有望成为这片住宅区的核心商业。不过，想要该区域加速成熟，仍有赖北侧体育休闲公园的建设，如今仅建成少量设施、仍有大片土地闲置。
体育休闲公园未开发区域及桃花岛部分住宅
中央绿轴区域
与近年才大规模建设的滨江商务区不同，从当年的城市中心区算起，中央绿轴区域已建设了20余年，只是中间断档了很长一段时间。因此，近几年中央绿轴区域的加速建设，让这里愈发成熟。
中央绿轴区域
近几年交付的小区有白麓城、温州府、温州悦府、温州大公馆、市府路壹号、翡翠天地北区、都会道1号等，再加上中环广场、青青家园等建成多近几年的小区，锦东家园、锦延家园、上美小区等安置房，世纪广场东南形成大片住宅区。
早期建设的安置房与新建商业街
其中，白麓城本身就有6个地块组成（5个住宅地块、1个商业地块），再加上多数其他商品房也在差不多时间出让地块、动工、交付，让这片住宅区的人气在同一时间形成。
这些小区普遍采用沿街商铺与围墙结合的方式，既在部分区域保持宁静，又为部分街道带来繁华。其中，万源路沿线设置了大量沿街商铺，加上周边住宅密集、道路宽度刚好，已形成一条商业街。
万源路
万源路与市府路交汇处东南，是一座社区商业——白麓里，在住宅、写字楼的双重人流之下，它已成为温州相对成功的社区商业案例。
白麓里
温州大道与汤家桥路交汇处西南，中环广场底下同样是社区商业，但更偏大型业态，包括超市、浴场、电影院等。
这里早期开了家乐福超市，但当时周边均为工地、成为孤岛，最终在周边小区尚未交付时，受门店业绩、全球闭店潮影响而关闭，如今为知名度较低的超市，但也足以满足周边居民生活。
中环广场
更令人期待的是即将开业的印象城MEGA，它将是温州少有完全位于城区内部的商业综合体，与周边世纪公园、世纪广场及各类公共场馆相融合，将形成温州当前少有的品质生活。
即将开业的印象城MEGA
当然，上述功能基本位于温州大道以北的中央绿轴北区，南区则需待S1线惠民路站及其东侧地标开发完成，才能拥有距离更近的生活配套，但迄今均尚无明显进展，因此短期内尚无法时间实现，仍需依赖少量住宅底商，或前往北区。
综合评价
从生活角度来讲，目前中央绿轴区域优于滨江商务区，沿街商铺、社区商业、商业综合体一应俱全。
虽然中央绿轴经历了长时间的建设断档，也因大量安置房而破坏了城市界面，但从年起，集中出让大量地块、集中建设大量商品房与商业设施、在相近时间集中交付，使这里快速崛起一座新区。
相比较之下，滨江商务区当前以商务楼为主，建设时序存在差异，住宅相对分散，再加上道路网建设滞后，导致滨江商务区生活不便的现状。不仅仅是住宅业主生活不便，在这些商务楼工作的白领，其业余生活、商务洽谈等同样不便。（参考：《没有星巴克的商务区，能说是CBD吗？》）
作为CBD，滨江商务区定位、建设规格均高于中央绿轴区域，各类商业设施本应多于中央绿轴区域。然而，基础设施、配套设施未能与周边的商务楼、住宅同步建设，导致住宅、商务楼交付后所出现的尴尬现象。
正因如此，滨江商务区、中央绿轴区域，二手房房价拉开了差距。前些年，滨江商务区、中央绿轴区域新盘普遍开出3万+。如今当它们陆续交付，滨江商务区的二手房房价却依旧仅3万+，与开盘价比仅有微涨、变化不大，反倒中央绿轴区域屡屡出现4万+甚至破5万的二手房成交价。
这方面有很多解读。有人认为，两地学校有差距，导致学区价值的差距。其实，中央绿轴区域的新学校当前尚不突出，并未明显领先滨江商务区的辖区学校。除少量小户型安置房外，那些4万+的高品质商品房，学区价值的占比有限。愿意高价购买滨江商务区、中央绿轴区域的人，考虑学区因素的并不多。
也有人认为，以温州的实力，建设CBD有困难。从规划角度来讲，温州分散布局的商务楼，确实分流了滨江商务区的功能，中央绿轴区域的商务楼也对滨江商务区起到分流。（参考：《多家银行总部入驻中央绿轴！金融集聚区到底在哪边？》）
但是，现阶段滨江商务区的建设，仍是初有成效的。根据艾嘉悦行发布的《年第三季度温州写字楼市场季度报》，今年第三季度滨江商务区商务楼平均月租金71元/㎡，位居市区各大板块之首；剔除银行总部后的空置率约17%，在新板块中非常低，还低于老城区等租金更低、氛围更成熟的板块。
其实，上下班高峰期走在滨江商务区街头，看看人流量、车流量，就知道这座CBD是不是空城了。
还有人认为，滨江商务区如今交付的新盘，品质一般。其实，中央绿轴那些4万+甚至破5万成交的小区，同样有令人诟病的地方，未能成为温州的经典豪宅。
我们认为，不完善的基础设施建设与商业配套、不便利的生活，是滨江商务区二手房房价难以走高、被中央绿轴区域拉开的重要原因。买商品房看未来，滨江商务区的高定位很诱人。然而买二手房时就要看现在，滨江商务区的生活设施很残缺。
换个角度看，滨江商务区西翼、老港区以西的翡翠滨江，周边基础设施已完全建成，即便仅有少量商业设施，凭借一线江景优势，二手房也能卖出6万+甚至更高。
今年上半年，滨江商务区出现超元/㎡的高地价、部分3万+乃至4万+的新盘被一抢而空。
倘若将来滨江商务区的基础设施、配套设施进一步完善，尤其是滨江万象系高端商业、金融广场建成投用，以及滨江云谷未来社区对生活配套的助推，其价值就能真正体现出来。到时候，滨江商务区与中央绿轴的价值，以及二手房房价，极有可能会反超。
相关内容
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlff/2193.html
