很多人没想过，买新房会亏，而且是亏的一塌糊涂。
2-3月份交易小高峰后，市场再次进入下行通道，楼市利好犹如泥牛入海，翻不起一点浪花。焦虑、彷徨、不知所措迷茫着市场，理性被情绪挤到了角落，割肉行情不断上演。
两年前那些托关系、摇号、加价买到新楼盘，现在都是烫手的山芋。已经没有人期待，新房交付能保值增值。最大的安慰或许只是保本，甚至是少亏都已经要开红酒了。
交付即赚钱的“神话”已经不再，破发行情正在成为“新常态”。
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楼市温州LOUSHIWENZHOU
我们以蒲州、桃花岛板块为例。
蒲州、桃花岛板块，近年交付的楼盘有澜悦府、璟悦府、博悦湾、留香园、翠湖里等等，这些楼盘二手交易价格，大部分都低于当年的新房备案价格。
比如在4月份，璟悦府一套㎡的房子，二手成交价格约万，单价约元/㎡。
此套房是璟悦府年5月30日三期开盘的房源，当时备案毛坯单价约元/㎡，毛坯总价约万，按照当时销售普惠约9.1折计算，毛坯折后总价约万。再加上约22万装标（元/㎡）。
等于购入成本约万，现在万出手，硬亏41万，这还不算自己领产权证的税费、中介费、利息等等，实际亏损更大。
又如5月30日法拍，翠湖里2幢室㎡的房子含两个地下车位，万起拍，最后无人报名流拍。车位按照25万一个计算，减去2个车位后，也就是含装单价元/㎡没人要。
这套房子按照当时普惠后价格，含元/㎡装标，2个车位按50万计算，买入总价要超万。硬亏超百万无人接手。
留香园、博悦湾情况也差不多。
留香园在7.1折清仓后，破发是肯定了，现在二手市场上，挂牌2-元/㎡，这个价格硬亏几十万，肯定跑不了。
博悦湾，目前市场挂牌价挂牌2-元/㎡，同样是成交即亏本的状态。
可以看到，整个蒲州、桃花岛板块的价格已经整体跌到当年开盘价以下，现阶段房东想卖房，就是要亏本出货，还要比谁对自己更狠，谁敢亏的更多。
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二手房成交价格，才是市场真实的价格。当次新房形成这样的价格体系后，在售新楼盘也只能跟进降价。
比如凯迪中心，首开的备案含装均价约3万/㎡，随后优惠不断，目前特惠房源价格2.4-2.5万/㎡，但依然卖不快。
蒲州的次新房价格只要约2.3-2.5万/㎡，虽然这些次新房也有这样那样的问题，但买了马上能住，也不存在可能的减配、烂尾等问题。看起来还是比期房香一些，杯弓蛇影的市场，买家不愿意承担一丝的风险。
以前期房卖得比现房贵，是因为有市场、规划等等预期，让大家相信房子会越建越好。
所有的价格都是建立在对未来价值的预估上，比如蒲州因为有吾悦广场，所以房价可以多卖几千，七都因为落地广小和实验，所以房价也可以多卖几千，还有因为公园，交通等等配套，每一个资源似乎都是涨价的理由。
现在预期转向，期房交付的不确定性和市场信心的不足，极大的打击了期房交易。
除了次新房在割肉，一些新楼盘也在击穿板块价格体系。
蒲州有留香园7.1折，直接将蒲州板块的一二手价格拉下马。三江有瓯越江城，1字头的定价，让整个板块价格重构。七都有江海云筑，让七都板块有回到2万/㎡内的可能。
下跌和上涨一样，“带头大哥”决定了整个板块价格区间，影响到一手、二手甚至土拍的价格。
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市场已经这样了，那么普通人应该怎么办？
这里非常重要的判断是，新交付次新房破发还会不会继续？这个判断对了，那么再根据自己情况，操作就比较明朗。
温州本轮下跌，从年的最高点，估算大概跌去了20-30%左右。在这个跌幅下，我们要承认，今年交付的许多楼盘，都有可能出现破发。
破发成交意味着，市场重新找到了一个买卖双方可以交易的价格共识。这个共识的价格，就是现在的市场价。
这个共识的价格，能不能支撑的住，还会不会继续下移，就要看交易量了。交易量放大，或者不在继续萎缩，说明这个价格是被市场接受的，是大部分买家愿意出手的价格。
如果价格已经走下一个台阶，但交易量还是不能维持或放大，那么这个价格依然还是不稳固。
还有一个角度，现在市场上还在买房的人几乎都是刚性需求，比如孩子读书，结婚用房。连改善的比例都很低。接下去，如果改善比例有一定上升，也可以看成，价格逐渐稳固的迹象。
涨涨跌跌一直存在，我们见过年、年、年的高点，也见过年的低点。周期不断向前推进，恐惧和贪婪一直交替结伴。
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