当前全国楼市总体低迷，温州也不例外。曾经作为中国楼市风向标的温州，比其他城市更早经历了大起大落。也正因经历波折，温州有关部门及温州购房者，比部分城市显得更有经验、更理性，年以来总体保持平稳。
我们不妨回顾一下年以来温州的商品房行情，为接下来温州楼市的平稳、健康发展，提供宝贵经验。
年
这一波楼市行情始于年。
4月，随着“新政”、“温八条”的连续推出，原先处在低谷的温州楼市抢先反弹，部分在售商品房取消了优惠措施。
比如，滨江九里高层住宅均价从约元/㎡涨至约元/㎡，金域传奇、爱琴海岸、香缇公馆、湖滨1号等新盘，均价从约-元/㎡不等，市区大部分商品房去化开始加速。不过，当时的“库存重灾区”瓯海中心区，即便房价仅约元/㎡，却仍先沉默。
现在看来，当初市区房价犹如白菜价。在经历了3年多的房价持续下跌，购房者的心理仍趋于保守，当年购房以刚需为主，钟爱买小户型。
7月，中央绿轴众多地块出让，白麓城6宗组合地块楼面价元/㎡，温州府地块楼面价元/㎡，成为当时楼市回暖的转折点之一。坊间传闻，新希望曾有意邀请中梁联手拿地，但中梁行动保守、没有参与，最终新希望赚了个钵满盆满，一骑绝尘，中梁也错失了继续称霸温州的契机。
之后的年下半年，温州地价一路走高，学院路七号地块楼面价元/㎡，翡翠滨江西地块楼面积元/㎡，首府壹号地块元/㎡。对比如今不看江的天樾玺超元/㎡的地价，当时一线、二线江景地价竟只有如今的一半。
二手房方面，年回暖的仅有老城区优质学区房，其余房源尚未回暖，仍在低谷徘徊。很多人没想到，当年自己按需买了房，竟不小心抄了个黄金底。
年年，标志性事件：全国“两会”《政府工作报告》提出“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”，促进房地产市场平稳健康发展。
就此，全国楼市全面回暖，温州也不例外。中央绿轴的温州悦府地块，楼面价拍至元/㎡，较半年前高了约元/㎡。“库存重灾区”瓯海中心区也开始迎来高光时刻，温州望府地块拍至元/㎡。
同时，位于滨江商务区的珑悦地块楼面价上升至元/㎡，滨江万象天地地块元/㎡，瓯江峯汇地块楼面价也达到了元/㎡。
现在看来，这些地价也够便宜，但在当时足以令人震惊。一些年刚买了房子的人都偷笑了，还好下手快。那些没买房的人，也抓紧加入购房队伍，哪怕微涨之后也庆幸，毕竟后面涨得更猛。
除了全国楼市回暖，温州开始推行货币化安置，也加速了楼市回暖，尤其是下半年启动“大拆大整”后，楼市温度明显上升。
到了下半年，中央绿轴的白麓城部分房价破元/㎡，瓯海中心区北区开始破元/㎡，瓯江路的翡翠滨江，把当时温州房价天花板拉升至约元/㎡。当时大家也觉得贵，但谁也想不到后来出现了瓯海中心区北区破3万、白麓城约5万、翡翠滨江6万+的二手房价。
年的二手房，比年要好一些，除了学区房继续走热，成熟地段带电梯小户型开始走俏，普遍超过0元/㎡，但“老破小”楼梯房、“老破大”依旧不见起色。
也就在那时候，不少投资客开始抄底“老破小”楼梯房，赌一把拆迁，当然有人成功，也有人迄今还守着那“老破小”做房东。
年年，全国楼市持续走热，温州在货币化安置、“大拆大整”的推动下，出现整体热潮。
3月，土地市场明显发热。中央绿轴的都会道1号地块，楼面价元/㎡，成为当时的地王，比对面的温州悦府地块高了元/㎡。梧田的南塘府地块、南湖的温州万象天地地块，楼面价均破1.5万元/㎡。
这一年，温州楼市转热，也吸引了一大批外来大牌房企：富力、金茂、祥生、旭辉、恒大、阳光城、滨江等进驻温州，以更雄厚的资金实力，推高了温州地价。
市场过热，政府调控政策就会出场。为抑制土地市场过热，温州修改了土拍规则，设置了封顶价，封顶后竞报配建政策性用房面积。
同时，新房全装修、容积率规定修改（基本取消拓展面积）、限制高低配等政策、措施也相继跟进。
即便如此，楼市热度依旧无法抑制，房价继续走高。在滨江CBD，珑悦、滨江万象天地开盘价都超过元/㎡。滨江CBD以南的桃花岛，天麓开盘破元/㎡。瓯海中心区南区的时代公园，开盘约元/㎡，紧跟北区的脚步。
年底，市区又冒出一全新板块——瓯江口。瓯江国际新城一期含装仅约元/㎡的均价，引发众多刚需购房者、投资客的哄抢。
至于二手房，除了学区房、成熟地段带电梯小户型持续走热外，“大拆大整”、货币化安置带来的大量急住需求，就连“老破小”楼梯房、“老破大”交割也开始活跃。
年年上半年楼市依旧火热。5月，桃花岛片区T05-18地块拿地成本高达元/㎡。
到了6月份，土地市场急转直下。万象府地块楼面价仅元/㎡，“横渎三子”地块楼面价仅元/㎡，鹿岛万象天地地块楼面价仅元/㎡，这些地价全都回到了年水平，还有好几宗地块流拍。
下半年楼市转冷，虽然土地没有流拍，但出现诸多低价、底价拿地现象。比如，春江天玺地块楼面价元/㎡，欢乐天地地块楼面价元/㎡、瓯玥名邸地块楼面价元/㎡，世纪宸章地块楼面价元/㎡。到了年底，滨江上品（老港区一期）地块以元/㎡成交。
新房市场，下半年房价明显下跌。但是，新房全装修、容积率新规所导致的拓展面积基本退出，掩护了房价的下行。其中，滨江CBD的学院十一峯开盘毛坯价不足元/㎡，老城区的万象府开盘毛坯价约元/㎡，蒲州的世纪宸章开盘不足元/㎡。
仅有“横渎三子”中率先开盘的鹿城金茂府，以毛坯约元/㎡、含装近元/㎡的高价亮相，还被购房者一抢而空。其余项目，仅有房价相对亲民的世纪宸章相对热销，其余约元/㎡的新盘普遍销售一般。
年底的楼市，已经开始两极分化，且很严重。
年年初，市场元气有所恢复。
3月，桃花岛南片的博悦湾地块以元/㎡成交，虽低于1年前周边地块，但依旧提振了当时低迷的市场。随后，金悦澜湾地块以元/㎡成交，刷新七都岛地价新高。
老港区二期综合体地块以楼面价元/㎡被时代华润竞得，诞生了温州第二座万象系高端商业。
下半年，地价又开始走低。桃花岛南片带一线江景的江月湾地块，楼面价不足元/㎡。
由于年下半年地价走低，市场略有下行，导致年市区出现不少相对低价的新盘。比如，春江天玺、瓯玥名邸、欢乐天地、璀璨澜庭、鹿岛万象天地等，毛坯均价约-元/㎡不等。
这个价位部分刚需购房者能承受，收割了一波刚需购房者，成交量总体不错。
不过，一些约元/㎡左右的新盘，销售情况不太乐观，市场依旧保持两极分化。
至于二手房，学区房继续高走高打，其余房源则只能温吞前行。
年年初一波疫情，让房地产短时刹车。但疫情过后为刺激经济，造成了全球资金大放水，部分到了楼市，土地市场又首先开始带头上攻。
这一年，瓯海壹品地块楼面价超过元/㎡，未来城壹号地块超过元/㎡，未来旭辉城地块楼面价超过元/㎡，江山云起地块楼面价更是高达元/㎡以上。
至于房价，大体上仍反映着年、年初相对不高的地价水平，总体上涨不明显，但2万元/㎡左右的刚需盘越来越少。
不过，滨江上品、华润九悦、瓯江峯汇等均价元/㎡以上的高端新盘，持续热销，瓯江口掀起一轮新的投资热潮，房价已上涨至含装约元/㎡。
总体来看，市场仍在两极分化，价格较高的高端新盘、价格较低的刚需、投资新盘，市场火热，而-元/㎡的“中间层”，相对难卖。
这一年二手房，特别是学区房价格继续走高。
年为抑制楼市过热，央行等部门出台了“三道红线”，以管控房企贪婪的心，但初期尚未见效。
年上半年，温州楼市依旧跟着全国继续走热。瓯海中心区，劝学里地块楼面价约元/㎡。七都岛，春月江澜楼面价约元/㎡，均创下板块新高。更夸张的是滨江CBD，天樾玺地块在实际拿地成本超过元/㎡。
这时候，房价跟着地价明显上涨。滨江商务区的江山云起在无江景的情况下，均价超过元/㎡，还被一抢而空。同时，蒲州、瓯海中心区等板块的多个新盘，价格开始朝着元/㎡逼近。尽管卖得一般，但市场已开始焦虑。
到了下半年，随着“三道红线”威力显现，多项楼市政策收紧，再加上房产税传闻，市场急转直下。此后，市场陷入低迷，持续至今。
在买涨不买跌的心里下，尽管大部分新盘房价较之前有一定幅度的下降，再加上各种送车位、送装修等优惠手段层出不穷，但多数新盘也无法打动购房者，继续沉沦！
至于二手房，年上半年达到顶峰后，后续房价也出现松动，特别是部分之前炒作过甚的学区房，房价也有较大幅度的下降。不仅是房价表现疲软，整体交易量更是低迷，鹿城区二手房甚至出现多月低于套的地量。
如今，楼市仿佛又回到了年，楼市政策持续放宽，“救市”呼声不断。不同于年的是，金融政策依旧谨慎，只是“开小口子”。
更不同于年的是，去年下半年以来的楼市低迷，房价并未明显下跌，远远高于年的“白菜价”。当前的市场供应量、前几年所释放的需求量，也远远大于年。
加上疫情带来的经济下行，如今呈现的是投资客离场、刚需买不起、改善难置换，市场难以充分释放的阶段窘境。
其中，最急迫想买房的，依旧是刚需客群，房价太高、压力太大，阻碍了他们的购房步伐。虽然这些年温州流入人口规模有限，但长期以来也积累了大量郊县、外来人口，很多尚未买房。高房价，也导致一些郊县、外来人口离开温州，甚至去了不如温州的城市。
让温州房价回到年不现实，但从-年、-年两个周期看，在城市近郊区域，约元/㎡房价，能被不少刚需购房者接受，并让那时候的楼市走出了低谷。年以来，近郊动则近元/㎡的房价，很多人接受不了。
那么，能否选择一些合适的地点，推出一些房价约元/㎡甚至“1字头”的刚需住房，把这些尚未买房的郊县、外来人口安顿下来？这不仅仅是楼市问题，更是民生问题。
当市场尚未有起色、缺乏增长点，温州应加快释放这一部分刚需群体的购房需求，不仅能提升楼市成交量，更为城市留人、抢人做贡献。
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